Ответы и вопросы по "Дачной амнистии 2018 года".

Официально «дачная амнистия» была продлена до 01 марта 2018 года, однако основные нормы права, устанавливающие упрощенный порядок оформления недвижимости для граждан (ст.25.2 и 25.3 ФЗ №221-ФЗ «О гос. регистрации прав...») утратили силу существенно раньше ( с 01 января 2017 года).

Таким образом, сейчас «дачная амнистия» существует в измененном виде.

Что представляет собой «дачная амнистия» в 2017 и 2018 годах?

1. Во-первых, сохранена возможность упрощенной регистрации прав граждан на земельные участки, отведенные им до введения в действие Земельного Кодекса РФ (до 2001 года) для личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и гаражного строительства, садоводства и огородничества. Теперь данное право предусмотрено п.9.1. ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», ст.49 ФЗ №218-ФЗ «О гос.регистрации недвижимости» и сроком не ограничивается.

Регистрация права собственности в этом случае производится на основании любого правоустанавливающего документа на землю, выданного до 2001 года и оформляющего любое право, кроме аренды или срочного пользования (гос. акт, свидетельство о праве собственности, выписка из похозяйственной книги, иной документ).

2. Во-вторых, аналогичным правом по-прежнему обладают собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, предоставленных до введения действие Земельного Кодекса РФ (2001 год) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.Если гражданин имеет в собственности объект недвижимости, расположенный на таком участке, то он может зарегистрировать за собой право собственности на землю вне зависимости от того, на чье имя оформлен землеотводный документ: на его собственное имя или на имя прежнего собственника объекта недвижимости.В этой ситуации право собственности на землю регистрируется на основании двух документов: документа удостоверяющего право заявителя на дом и документа на землю, выданного на имя любого из первых собственников дома до 2001 года и удостоверяющего право собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, либо не содержащего указания на вид права. Возможность оформления прав на землю для этих категорий граждан так же установлена п.9.1. ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», ст.49 ФЗ №218-ФЗ «О гос. регистрации недвижимости» и сроком не ограничивается.

(!) 3.Сохранено право садоводов оформлять свои садовые домики без разрешения на строительство. Данное право по-прежнему предусмотрено п.17 ст.51 Градостроительного Кодекса и носит бессрочный характер. Тем не менее, с 01.01.2017 право на садовые домики регистрируется не по декларации, как раньше, а на основании технического плана (п.10 ст.40 ФЗ №218-ФЗ «О гос. регистрации недвижимости»), как на любой другой объект недвижимости, а, значит, требует больших денежных затрат. К техническому плану прилагается декларация.

Важное изменение!

4. Серьезно усложнена процедура регистрации прав на индивидуальные жилые дома. До января 2017 индивидуальные жилые дома ставились на кадастровый учет на основании технического плана, который можно было легко заказать у кадастрового инженера, не имея на дом ни проектной документации, ни разрешения на строительство. Множество граждан так и поступали. Они легко начинали строительство без разрешения, а впоследствии регистрировали право собственности на готовый объект по «дачной амнистии», несмотря на то, что теоретически разрешение на строительство считалось обязательным документом для жилого дома. После вступления в силу ФЗ №218-ФЗ «О гос. регистрации недвижимости» (01.01.2017) этот порядок изменился в сторону усложнения.

Разберем его подробнее:

После 01.03.2018 года, когда «дачная амнистия» полностью утратит силу, регистрация права собственности на индивидуальный жилой дом будет производиться, как на любой другой объект, на основании двух документов, предусмотренных п.10 ст.40 ФЗ №218-ФЗ:

- документа, подтверждающего право на земельный участок, существующее на момент ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;

- разрешения на ввод в эксплуатацию, частью которого станет технический план (п.10,11 ст.55 Градостроительного Кодекса РФ).

До 01.03.2018:

На данный момент действует п.4 ст.8 ФЗ «О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ» в соответствии с которым, до 01.03.2018 разрешение на ввод в эксплуатацию не является обязательным документом для индивидуальных жилых домов.

Таким образом, до этой даты вместо разрешения на ввод в эксплуатацию для гос.регистрации права может быть представлен технический план (п.7 ст.70 ФЗ №218-ФЗ).

Однако, новый порядок регистрации отличается от ранее действовавшего тем, что к техническому плану теперь необходимо прилагать разрешение на строительство и проектную документацию (п.7 ст.70 ФЗ №218-ФЗ). Проектная документация, если она не изготавливалась, может быть заменена декларацией собственника (п.11 ст.24 ФЗ №218-ФЗ).

В силу п.1 ст.71 ФЗ №218-ФЗ в случае отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию, сведения об объекте могут быть указаны в техническом плане на основании технического паспорта, выполненного до 01.01.2013 года. Поскольку большинство домов, оконченных строительством до 01.01.2013, имеют такой документ, то теоретически зарегистрировать права на них возможно на основании данной нормы и при отсутствии разрешения на строительство. Однако и это положение закона применяется по-разному в разных регионах. В связи с нечеткостью формулировки, трудно понять, может ли заменить технический паспорт, выданный до января 2013 года, отсутствующее разрешение на строительство. Если же дом был построен после января 2013 без разрешения на строительство или построен до этой даты, но вовремя не поставлен на технический учет, то вопрос оформления прав на него усложняется гарантированно .

Надо ли говорить, что в последние годы очень многие граждане, избалованные «дачной амнистией», начали строиться без разрешения и оказались теперь в непростой ситуации. Можно, конечно, сказать, что они виноваты сами, однако, полагаю, что государство все-таки должно качественно и своевременно предупреждать об изменении правил игры.

Усложняющие нововведения были так хорошо спрятаны в хитросплетениях норм нового закона, что даже многие юристы увидели их не сразу, не говоря об обычных людях, не имеющих возможности внимательно отслеживать готовящиеся изменения законодательства.