Обзор вопросов, заданных гражданами Минэкономразвития России, связанных с недвижимостью

Обзор вопросов, заданных гражданами Минэкономразвития России, связанных с недвижимостью
Тип статьи:
Авторская
Источник:

Публикуем на страницах Профкадастр.рф выборку наиболее интересных вопросов и ответов Минэкономразвития России.

Информация впервые опубликована на официальном сайте Минэкономразвития России 1 августа 2018 г., но актуальность не потеряла! Спасибо кадастровому инженеру Константину Дьяченко (Твиттер @K_N_Dyachenko) за ссылочку.


 

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ И КАДАСТРОВАЯ
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

 Об уточнении местоположения границ земельного участка

 Позиция Департамента недвижимости Минэкономразвития России относительно уточнения местоположения границ земельных участков изложена в письмах от 8 декабря 2017 г. № Д23и-7016, от 18 апреля 2017 г. № ОГ-Д23-4496, от 17 апреля 2017 г. № ОГ-Д23-4408 (размещены в информационно-справочной системе КонсультантПлюс в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»).

Вместе с тем в соответствии с положением части 1 статьи 43 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют установленным на основании Закона № 218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее - уточнение границ земельного участка).

Таким образом, уточнение местоположения границ земельного участка осуществляется в отношении земельного участка, сведения о котором внесены в ЕГРН (государственный кадастровый учет земельного участка осуществлен), но границы которого не установлены в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ.

Исходя из комплексного анализа положений Закона № 218-ФЗ уточнение местоположения границ земельного участка допускается в следующих случаях:

  • при отсутствии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;
  • в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения (например, при отсутствии ЕГРН сведений о нормативной точности определения координат характерных точек границ земельного участка);
  • в случае, если содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);

- при исправлении ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка (например, несоответствие сведений ЕГРН о местоположении границ земельного участка фактическому расположению объекта недвижимости).

О дачной амнистии и (или) продлении дачной амнистии

Так называемая «дачная амнистия», правила которой введены Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее - Закон № 93-ФЗ), устанавливала упрощенный порядок оформления прав на отдельные объекты недвижимости, в частности:

на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

на объекты недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции таких объектов недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство;

на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) в случае государственной регистрации права собственности гражданина на такой объект недвижимости.

При этом срок применения упрощенных правил оформления прав граждан ограничивался только в отношении государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), в соответствии с которым в настоящее время осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимости, содержит аналогичные правила оформления прав на объекты в упрощенном порядке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на садовом земельном участке допускается возведение исключительно жилых строений и хозяйственных строений и сооружений.

В соответствии с пунктом 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получение разрешения на строительство не требуется при строительстве любых построек на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Таким образом, расположенное на садовом земельном участке жилое строение является зданием, для строительства которого не требуется получение разрешения, следовательно, оформление прав на такое здание в упрощенном порядке сроком не ограничено.

Вместе с тем, в соответствии с Федеральным законом от 28 февраля 2018 г. № 36-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» срок оформления в упрощенном порядке прав граждан на объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), продлен до 1 марта 2020 года.

Необходимо обратить внимание на следующие положения Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 217-ФЗ, вступает в силу с 1 января 2019 г.):

для целей применения в Законе № 217-ФЗ, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками. Указанные положения не распространяются на земельные участки с видом разрешенного использования «садоводство», предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур (часть 7 статьи 54);

садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (пункт 1 статьи 3);

расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами (часть 9 статьи 54);

расположенные на садовых земельных участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ с назначением   «нежилое»,   сезонного   или   вспомогательного   использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами (часть 11 статьи 54);

садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (пункт 2 статьи 3);

садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 23).

О существующих ограничениях на осуществление государственной регистрации прав (обременений), в случаях, когда граница объекта недвижимости не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства

С 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость, являются предметом регулирования Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее -Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 6 статьи 72 Закона № 218-ФЗ со дня вступления в силу Закона № 218-ФЗ сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона № 218-ФЗ участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, государственная регистрация права на земельный участок, совершенная по правилам ранее действовавшего законодательства, при отсутствии в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка в случаях, установленных пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признается юридически действительной.

При этом в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ при переходе прав на объект недвижимости государственная регистрация прав осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

В настоящее время Законом № 218-ФЗ не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о координатах характерных точек их границ. Действующее законодательство также не содержит ограничения на совершение сделок с земельными участками, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

При этом ни Законом № 218-ФЗ, ни иными нормативными правовыми актами в настоящее время не установлена обязанность правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ земельных участков и внесение таких сведений в ЕГРН. В связи с этим данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей таких земельных участков, и сроками не ограничиваются.

Вместе с тем в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Обеспечение подготовки надлежащего описания принадлежащего собственнику недвижимого имущества входит в бремя содержания. Также необходимо понимать, что определение местоположения границ земельного участка затрагивает непосредственно интересы собственников недвижимого имущества и обеспечивает гарантии прав правообладателей земельных участков от несанкционированного занятия таких земельных участков или их частей.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, у органа регистрации прав отсутствует возможность проведения предусмотренной пунктом 2 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ проверки на предмет отсутствия пересечений границ земельного участка, в отношении которого осуществляется государственный кадастровый учет, с границами иного земельного участка. В связи с чем, уточнение местоположения границ земельного участка может быть осуществлено в выбранный правообладателем земельного участка период времени.

Об используемых при подготовке межевого плана документах, понятия «природные» и «искусственные» объекты, подтверждающие местоположение границ

В силу части 8 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2017 г., местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Исходя из анализа положений части 1 статьи 43, пункта 31 части 1 статьи 26, частей 8, 10 статьи 22, части 3 статьи 61 Закона № 218-ФЗ, уточнение местоположения границ земельного участка допускается в случаях:

отсутствия в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;

если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;

если содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);

при исправлении ошибки в сведениях ЕГРН, в том числе реестровой ошибки о местоположении границ земельного участка;

по решению суда.

Необходимым для кадастрового учета земельного участка (в связи с уточнением местоположения его границ) документом является межевой план, представляющий собой результат кадастровых работ (статья 22 Закона № 218-ФЗ).

Относительно документов, используемых при подготовке межевого плана по результатам кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ земельного участка.

Частью 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ установлено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (ранее, до 1 января 2017 г., аналогичные по содержанию положения содержались в части 9 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона № 218-ФЗ).

Также, в соответствии с пунктом 21 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 921 (далее - Требования), для подготовки межевого плана допускается использование картографических материалов, в том числе картографо-геодезического фонда, и (или) землеустроительной документации, хранящейся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Исходя из вышеуказанных положений, Департамент недвижимости считает, что природными объектами являются объекты местности, возникшие без участия человека в силу природных явлений (например, складки местности, бровки оврагов и иные элементы ландшафта), позволяющие идентифицировать границу земельного участка (в том числе с помощью картографического материала), а объектами искусственного происхождения являются объекты, расположенные на поверхности земли, созданные трудом человека, например ограждения, стены зданий и иные конструктивные элементы разграничивающего характера.

В случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются (пункт 22 Требований):

документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки);

нормативные правовые акты, устанавливающие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков;

документация по планировке территории (проекты планировки территории, проекты межевания территории), документы территориального планирования;

документы, определяющие (определявшие) в соответствии с законодательством Российской Федерации местоположение границ земельного участка (земельных участков) при его образовании, в том числе схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения, предусматривающие утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения о предварительном согласовании предоставления земельных участков, решения об утверждении проекта межевания территории, утвержденный проект межевания территории, решение об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;

утвержденные в установленном порядке проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения;

утвержденные в установленном порядке материалы лесоустройства, проектная документация лесных участков;

решения о предоставлении земельных участков, иные документы о правах на земельные участки;

вступившие в законную силу судебные акты;

иные предусмотренные законодательством документы.

Также, пунктом 70 Требований предусмотрено включение в состав раздела «Заключения кадастрового инженера» в виде связного текста обоснования местоположения уточненных границ земельного участка, содержащее, например:

описание конкретных объектов искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка (вид объекта, например кирпичное ограждение, стена здания);

сведения, обосновывающие существование границы земельного участка на местности пятнадцать и более лет (например, дата создания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, дата карты (плана), фотопланов местности, с использованием которых определялись границы земельного участка).

Об изменении конфигурации земельного участка при уточнении местоположения границ земельного участка

Законодательство Российской Федерации не раскрывало и не раскрывает понятие «конфигурация земельного участка». Вместе с тем, по мнению Минэкономразвития России, конфигурация земельного участка определяется местоположением его границ (письмо Минэкономразвития России от 27 декабря 2011 г. № 29478-ИМ/Д23).

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ).

В этой связи полагаем возможным отметить, что конфигурация земельного участка может быть незначительно изменена при уточнении границ земельного участка в пределах допустимого изменения значения площади уточняемого объекта недвижимости.

О сроках внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений на основании документов, поступающих в рамках информационного взаимодействия

В соответствии с положением части 1 статьи 34 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее -Закон № 218-ФЗ), орган регистрации прав в срок не позднее пятнадцати рабочих дней с даты поступления в порядке межведомственного информационного взаимодействия документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее -ЕГРН), вносит соответствующие сведения в ЕГРН в соответствии с порядком ведения ЕГРН, за исключением установленных частью 2 статьи 34 Закона № 218-ФЗ случаев.

При этом в силу части 1 статьи 33 Закона № 218-ФЗ в случае, если сведения, указанные в том числе в части 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ, не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.

В соответствии с положением части 1 статьи 33 Закона № 218-ФЗ, в случае, если указанные в частях 1, 5, 7 - 9, 12, 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 настоящего Федерального закона, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

В соответствии с положением части 2 статьи 33 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления, указанного в части 1 настоящей статьи, самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

Согласно части 3 статьи 33 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления направляют в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) в соответствии со статьей 32 Закона № 218-ФЗ.

Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица направляет такому лицу уведомление о внесении сведений в ЕГРН (часть 5 статьи 33 Закона № 218-ФЗ).

Положением части 1 статьи 34 Закона № 218-ФЗ установлен срок внесения в ЕГРН сведений на основании поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия документов - не позднее 15 рабочих дней с даты поступления таких документов в орган регистрации прав.

Таким образом, внесение сведений на основании заявления заинтересованного лица, указанного в статье 33 Закона № 218-ФЗ, также осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия, в связи с чем, срок, установленный частью 1 статьи 34 Закона № 218-ФЗ, применяется и в случае, предусмотренном статьей 33 Закона № 218-ФЗ.

О системах координат, изменении требований к установленным системам координат

Требованиями части 6 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в редакции, действовавшей до 1 января 2017 г. (далее - Закон о кадастре), истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не являлось основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению. Данное положение утратило силу с 1 января 2017 г. в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), в котором аналогичные положения не содержатся.

Вместе с тем, Закон № 218-ФЗ не содержит положений, устанавливающих обязанность правообладателей земельных участков до определенной даты обеспечить выполнение кадастровых работ и внесение в Единый государственный реестр  недвижимости  (далее  - ЕГРН)  сведений  о  местоположении  границ принадлежащих им земельных участков, в том числе по причине не соответствия содержащихся в реестре объектов недвижимости сведений о местоположении границ земельных участков системе координат, в которой осуществляется ведение ЕГРН.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Закона № 218-ФЗ для ведения Единого государственного реестра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных приказом Минэкономразвития России от 17 марта 2016 г. № 142 случаях используется единая государственная система координат.

В связи с вышеизложенным в случае, если в ЕГРН содержатся сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, определенные в системе координат, отличной от системы координат, в соответствии с которой осуществляется ведение ЕГРН (вне зависимости от периода времени, в котором установлено местоположение границ объекта недвижимости), такие границы считаются не соответствующими требованиям, установленным на основании Закона № 218-ФЗ, и в отношении таких земельных участков возможно выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границ.

Также, отмечаем, если отсутствуют параметры перехода от системы координат, в которой определены координаты земельного участка, к государственной системе координат, выполнение мероприятий по пересчету органом регистрации прав таких значений координат в систему координат, использующуюся для ведения ЕГРН, не представляется возможным.

О возможности одновременного уточнения местоположения границ нескольких смежных земельных участков, в том числе в связи с исправлением реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ смежных земельных участков

Порядок одновременного уточнения местоположения границ нескольких смежных земельных участков, в том числе в связи с исправлением реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН) о местоположении границ смежных земельных участков установлен частью 2 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 43 Закона № 218-ФЗ, если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в ЕГРН, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется.

В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ земельных участков (далее - Акт согласования) личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

В случае если при выполнении кадастровых работ уточнено местоположение всех частей границ группы земельных участков, то количество Актов согласования должно соответствовать количеству уточняемых земельных участков, то есть должно обеспечивать отражение результатов всех согласований.

Требованиями к подготовке межевого плана (далее - Требования), утвержденными приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2018 г. № 921, и частью 2 статьи 43 Закона № 218-ФЗ не установлены ограничения допустимого объема изменения сведений ЕГРН в случае осуществления государственного кадастрового учета в порядке, установленном частью 2 статьи 43 Закона № 218-ФЗ.

Данный вопрос решается при проведении кадастровых работ исходя из конкретных обстоятельств, в частности, в зависимости от конкретной ситуации кадастровым инженером осуществляется уточнение местоположения:

всей границы смежного земельного участка (всех характерных точек его границы), в том числе в связи с исправлением ошибки;

отдельных частей границы смежного земельного участка, в том числе в связи с исправлением ошибки в местоположении таких частей границы.

Дополнительно положения частей 1 и 2 статьи 43 Закона № 218-ФЗ аналогичны положениям частей 3 и 3.1 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221 -ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Закон № 221 -ФЗ) в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года.

Позиция Департамента недвижимости Минэкономразвития России по вопросам, связанным с уточнением границ земельного участка в порядке, предусмотренном частью 3.1 статьи 25 Закона 221-ФЗ, изложена в письмах от 23 июня 2014 г. № Д23и-2144, а также от 17 октября 2011 г. № 24780-ИМ/Д23и (размещены в информационно-справочной системе «КонсультантПлюс»).

О согласовании местоположении границ земельного участка в случае отказа заинтересованного лица в представлении (предъявлении) необходимых для оформления акта согласования местоположения границ земельного участка сведений (реквизитов)

В соответствии с частью 1 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221 -ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Закон № 221 -ФЗ) местоположение границ земельных участков подлежит в установленном Законом № 221-ФЗ порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 статьи 39 Закона № 221 -ФЗ (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 40 Закона № 221 -ФЗ местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ земельного участка (далее - Акт согласования) личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 статьи 40 Закона № 221-ФЗ случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ.

Таким образом, действия кадастрового инженера по обработке персональных данных заинтересованных лиц осуществляются в целях выполнения возложенных законодательством Российской Федерации на кадастрового инженера полномочий.

В силу пункта 83 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 921 (далее соответственно - Требования, Приказ № 921), в Акте согласования указываются реквизиты документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц, либо их представителей. В отношении представителя юридического лица дополнительно указывается его должность, если такой представитель является руководителем или иным работником такого юридического лица.

В соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, отсутствие в Акте согласования сведений о реквизитах документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц, в силу пункта 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.

Учитывая изложенное, в случае отказа заинтересованного лица в представлении (предъявлении) необходимых для оформления Акта согласования сведений (реквизитов), предусмотренных пунктом 83 Требований, такое лицо не должно участвовать в согласовании местоположения границ земельного участка и заверять своей подписью Акт согласования. В указанном случае местоположение границ земельного участка может быть согласовано посредством проведения собрания заинтересованных лиц, при котором местоположение границ земельного участка считается согласованным, в том числе в случае, указанном в части 3 статьи 40 № 221-ФЗ.

О согласовании местоположения границ земельного участка, установленных в судебном порядке

Согласно части 1 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221 -ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Закон № 221 -ФЗ) местоположение границ земельных участков подлежит в установленном Законом № 221 -ФЗ порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 статьи 39 Закона № 221-ФЗ, в случае если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

Предметом указанного в части 1 статьи 39 Закона № 221 -ФЗ согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка.

Статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.

Согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости, в случае, если предметом спора и рассмотрения в судебном процессе являлось именно местоположение границ земельного участка.

Учитывая изложенное, а также положения части 5 статьи 40 Закона № 221-ФЗ, согласование местоположения границы (части границы) земельного участка, установленной в судебном порядке, не осуществляется. В этом случае в графе «Способ и дата извещения» акта согласования местоположения границ земельного участка указываются реквизиты судебного решения.

В случае, если предметом иска являлось признание права собственности на определенный земельный участок, то есть установление юридического факта, поскольку у гражданина, отсутствуют документы, устанавливающие или подтверждающие наличие у него права собственности на определенный земельный участок (местоположение границ земельного участка не являлось предметом рассмотрения в судебном процессе), местоположение границ земельного участка уточняется при выполнении кадастровых работ и подлежит согласованию в порядке, установленном статьями 39 - 40 Закона № 221 -ФЗ.

Дополнительно аналогичная позиция Департамента недвижимости Минэкономразвития России размещена информационно-справочной системе «КонсультантПлюс» (от 12 марта 2012 г. № Д23и-799).

Об оформлении акта согласования местоположения границ на нескольких листах

Согласно пункту 82 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 921 в случае если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка (земельных участков) или в результате кадастровых работ по образованию земельных участков уточнено местоположение границ смежных земельных участков, на обороте раздела межевого плана чертеж земельных участков и их частей (далее - Чертеж) оформляется акт согласования местоположения границ земельного участка (далее - Акт согласования).

Если сведения, подлежащие включению в Акт согласования, не умещаются на одном листе формата А4 или листе иного формата, на котором размещен Чертеж, Акт согласования может быть подготовлен на нескольких листах, при этом на каждом листе должно быть отражено наименование раздела, указано, каким по порядку является данный лист и сколько всего листов содержится в данном разделе межевого плана.

При этом допустимо установление соответствия между включенными в поле изображения Чертежа с использованием выносок или врезок, оформляемых на отдельных листах в составе Чертежа, отдельными характерными точками границ (частями границ) земельных участков и размещаемой на обороте таких листов Чертежа частью содержания Акта согласования.

О земельных участках, являющихся ранее учтенными земельными участками

Исходя из содержания частей 4, 9 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), ранее учтенными земельными участками являются:

  • земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221 -ФЗ «О кадастровой деятельности» (до 1 марта 2008 г.);
  • земельные участки, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ);

- земельные участи, права на которые возникли до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не прекращены, и государственный кадастровый учет которых не осуществлен.

При отсутствии в ЕГРН сведений о ранее учтенных земельных участках такие сведения согласно части 5 статьи 69 Закона № 218-ФЗ могут быть внесены в ЕГРН на основании:

имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном земельном участке;

представленных заявителем (при подаче заявления о внесении сведений о ранее учтенном земельном участке в ЕГРН) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на земельный участок, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления по запросу органа регистрации прав документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет земельного участка или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него.

Согласно части 1 статьи 49 Закона № 218-ФЗ документами, устанавливающими или подтверждающими право на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, являются:

акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.

Например документами, устанавливающими или удостоверяющими право гражданина на земельный участок являются:

нотариально удостоверенные договоры о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов на праве личной собственности (заключенные после 26 августа 1948 г. и действующие на момент обращения в орган регистрации прав), акты об отводе земельных участков для строительства, решения исполкомов местных Советов народных депутатов принятые до 26 августа 1948 г. об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства (в случае невозможности оформления договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство жилого дома на праве личной собственности) (Инструкция о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утвержденная приказом Центрального статистического управления СССР от 15 июля 1985 г. № 380);

договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности (приказ Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 26 марта 1949 г. № 244 «Об утверждении типового договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности», утратил силу в связи с изданием приказа Госстроя РСФСР, Минкоммунхоза РСФСР от 6 октября 1965 г. № 67).

При этом организации, уполномоченные на осуществление технической инвентаризации и (или) государственного технического учета, не были уполномочены на осуществление государственного, в том числе кадастрового учета земельных участков.

Земельный кодекс РСФСР, введенный в действие постановлением ВЦИК от 30 октября 1922 г. (далее - ЗК РСФСР 1922 г.), предусматривал (статья 194) земельную регистрацию, которая заключалась в сборе и хранении верных и своевременных сведений о правовом и хозяйственном положении всех землепользований.

Статьей 196 ЗК РСФСР 1922 г. устанавливалось, что в процессе земельной регистрации составлялись следующие акты:

общая волостная карта землепользований; карты отдельных селений;

общий волостной реестр (список) землепользований;

реестры усадебных участков всех селений волости; реестр земельных обществ волости.

Постановлением Совмина СССР от 31 декабря 1954 г. № 2529 «О едином государственном учете земельного фонда СССР» с 1955 г. вводился обязательный государственный учет наличия и распределения земли по угодьям и землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе. Учету подлежали все земли, находящиеся в пользовании колхозов, совхозов, городов и поселков, государственных, кооперативных и общественных учреждений, организаций и предприятий, единоличных крестьянских хозяйств и отдельных граждан, а также земли государственного земельного фонда (запаса) и государственного лесного фонда. Учет земель каждого землепользователя был сосредоточен в государственной книге регистрации землепользований.

Земельным кодексом РСФСР, утвержденным Законом РСФСР от 1 июля 1970 г., предусматривалось (статьи 118, 119) в целях обеспечения рационального использования земельных ресурсов ведение государственного земельного кадастра, государственный     земельный     кадастр     включал     данные     регистрации землепользований, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель.

Постановлением Совмина СССР от 10 июня 1977 г. № 501 «О порядке ведения государственного земельного кадастра» было предусмотрено осуществление необходимых мероприятий по обеспечению ведения начиная с 1977 г. государственного земельного кадастра, а также были установлены формы кадастровой документации:

земельнокадастровая книга предприятия, организации и учреждения, которым земля предоставлена в постоянное или долгосрочное пользование;

государственная земельнокадастровая книга района (города);

государственный земельный кадастр области, края, автономной и союзной республики;

государственный земельный кадастр СССР.

Таким образом, государственный (кадастровый) учет земель был предусмотрен и осуществлялся в соответствии с ранее действовавшим законодательством.

Кроме того, в законодательстве СССР отсутствовало понятие «имущественный комплекс», а применялись такие понятия как «землепользование» - в настоящее время земельный участок и «домовладение».

Понятие «домовладение» определено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37 (далее - Инструкция), согласно которой единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание; домовладение - это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Инструкция была разработана во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 в целях определения основных требований к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

Таким образом, документы, в частности, технические паспорта, изготовленные по результатам технической инвентаризации и учета домовладений, не являются документами, подтверждающими государственный учет в соответствии с ранее действовавшим законодательством земельных участков, на которых такие домовладения расположены, а также правоустанавливающими либо правоудостоверяющими документами на такие земельные участки, и, следовательно, документами для внесения в ЕГРН сведений о таких земельных участках как о ранее учтенных объектах недвижимости.

Согласно части 8 статьи 69 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав принимает решение об отказе во внесении сведений о ранее учтенных земельных участках в ЕГРН, в том числе в случае, если:

имеются несоответствия представленных документов требованиям, установленным законодательством и действовавшим в месте издания документа на момент его издания;

в представленных или поступивших документах отсутствуют сведения, позволяющие считать такой объект недвижимости ранее учтенным, а также сведения о площади земельного участка.

Таким образом, сведения о ранее учтенном земельном участке могут быть внесены в ЕГРН на основании любого документа, устанавливающего или подтверждающего право на соответствующий объект недвижимости, содержащего сведения, позволяющие считать такой земельный участок ранее учтенным, а также сведения о площади такого земельного участка, выданного уполномоченным органом (организацией), отвечающего требованиям законодательства, действовавшего в месте его издания на момент его издания.

Об исправлении органом регистрации прав реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости

Частями 6 - 9 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) установлен порядок исправления выявленных органом регистрации прав реестровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о местоположении границ земельных участков.

Согласно части 6 статьи 61 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав при обнаружении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки.

Решение о необходимости устранения реестровой ошибки принимается органом регистрации прав только в случаях:

если такая ошибка в описании местоположения границ земельного участка выявлена органом регистрации прав в случае, предусмотренном частью 6 статьи 61 Закона № 218-ФЗ;

если такая ошибка выявлена органом регистрации прав либо по заявлению правообладателя земельного участка в случае, предусмотренном частью 4 статьи 60.2 Закона № 218-ФЗ (с учетом положения части 6 статьи 60.2 Закона № 218-ФЗ).

При этом необходимо отметить, что такая ошибка может быть устранена органом регистрации прав только при наличии у него технической возможности, а также необходимых для этого документов и материалов, в том числе картографических.

Так, Законом № 218-ФЗ предусмотрено, что орган регистрации прав может устранить реестровую ошибку в указанном в части 7 статьи 61 Закона № 218-ФЗ случае при наличии у него картографических материалов, позволяющих определить новые (уточненные) значения координат характерных точек границ картометрическим или аналитическим методом с учетом требований к точности определения координат характерных точек границ земельного участка, приведенных в приложении к Порядку изменения органом регистрации прав сведений ЕГРН о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943 (приложение № 4), и при условии, что значение площади земельного участка после изменения сведений о местоположении его границ отличается от площади земельного участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН, не более чем на пять процентов.

О государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, возведенный на садовом земельном участке

В соответствии с пунктом 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для строительства объектов недвижимости на земельных участках, предназначенных для садоводства или для ведения дачного хозяйства, выдача разрешения на строительство не требуется.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно. Пунктом 7 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ определено, что одним из документов - оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости помимо заявления заинтересованного лица является технический план объекта недвижимости.

Кроме того, частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которого в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство осуществляются на основании технического плана такого объекта недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Согласно части 11 статьи 24 Закона № 218-ФЗ, если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешения на строительство и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости.

Таким образом, в настоящее время Законом № 218-ФЗ для лиц, которым принадлежат земельные участки, предназначенные для садоводства или для ведения дачного хозяйства, установлен упрощенный (по сравнению с общим порядком) порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее - Закон № 66-ФЗ) садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Таким образом, в настоящее время правовой режим садового земельного участка предусматривает возможность возведения на таком земельном участке жилого строения, а не жилого дома. Положения Закона № 218-ФЗ предусматривают возможность государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на здание с назначением «жилое строение».

Также положениями Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 217-ФЗ), вступающего в силу 1 января 2019 г., в числе прочего предусматривается возможность возведения жилых домов на садовых земельных участках.

Согласно части 9 статьи 54 Закона № 217-ФЗ расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.

О государственной регистрации прав на жилой дом, расположенный на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного хозяйства»

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дачным земельным участком является земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

В соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод     соответствующего     объекта     недвижимости     в     эксплуатацию     и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами.

Частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что не требуется выдача разрешения на строительство в том числе в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

В силу части 11 статьи 24 Закона № 218-ФЗ если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 указанной статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

Статьей 24 Закона № 218-ФЗ установлены требования к техническому плану, в соответствии с которыми в техническом плане указываются в том числе сведения о здании, сооружении, необходимые для его кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете.

Учитывая изложенное, в целях государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом, расположенный на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного хозяйства», представление (получение) разрешения на строительство такого дома не требуется. 

О соответствии требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к физическому лицу, для осуществления им кадастровой деятельности в части наличия соответствующего образования

В соответствии с частью 1 статьи 29 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221 -ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Закон № 221 -ФЗ) кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров (далее - СРО).

Согласно пункту 2 части 2 статьи 29 Закона № 221 -ФЗ одним из обязательных условий принятия физического лица в СРО является наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, перечень которых утверждается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, не вошедших в указанный перечень, и дополнительного профессионального образования по программе профессиональной переподготовки в области кадастровых отношений.

Перечень специальностей и направлений подготовки высшего образования, необходимых для осуществления кадастровой деятельности, утвержден приказом Минэкономразвития России от 29 июня 2016 г. № 413 (далее -Перечень специальностей кадастровой деятельности).

В случае отсутствия специальности или направления подготовки в Перечне специальностей кадастровой деятельности, необходимо получить образование по дополнительное программе профессиональной переподготовки «Кадастровая деятельность» (далее - Дополнительная профессиональная программа).

Дополнительная профессиональная программы, а также учебный план Дополнительной профессиональной программы утверждены приказом Минэкономразвития России от 24 августа 2016 г. № 541.

Нормативный срок освоения программы составляет 600 академических часов.

При этом в соответствии с частью 3 статьи 13 Федерального закона от 29 декабря 2012 г. № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» при реализации образовательных программ организацией, осуществляющей образовательную деятельно, может применяться форма организации образовательной деятельности, основанная на модульном принципе представления содержания образовательной программы и построения учебных планов, использовании соответствующих образовательных технологий.

В связи с этим, полученные ранее по образовательным программам часы по отдельным дисциплинам могут быть зачтены образовательной организацией при прохождении обучения.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40, пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) собственник земельного участка, иные лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) разрешение на строительство здания выдается застройщику при условии предоставления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти заявления и пакета документов, который включает в себя в том числе градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.

В силу положений части 6 статьи 30, части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса для определения мест допустимого размещения зданий, сооружений устанавливаются ограничения в виде:

предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь,

ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов,

максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Указанная информация подлежит отображению в градостроительном плане земельного участка (часть 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса).

Таким образом, пересечение границ зданий, сооружений (за исключением линейных объектов) и границ земельных участков (т.е. нарушение минимальных отступов от границ земельных участков) и превышение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (в том числе несоблюдение максимального процента застройки земельного участка), действующим законодательством не допускается.

В случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка -строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой.

Учитывая изложенное, один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил.

Вместе с тем установлено, что линейные объекты (линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения) могут располагаться на территории двух и более субъектов Российской Федерации и, таким образом, на нескольких земельных участках (пункт 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса). Однако для указанного вида сооружений Градостроительным кодексом установлен отдельный порядок их строительства, а также подготовки и выдачи для этих целей необходимых документов.

Учитывая изложенное, для осуществления строительства здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на смежных земельных участках необходимо заблаговременное проведение работ по объединению таких земельных участков. Порядок образования земельных участков в том числе путем их объединения, а также требования к образуемым или измененным земельным участкам содержатся в статьях 11.2, 11.6, 11.9 Земельного кодекса.

Об использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения без предоставления и установления сервитута

Статьей 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определены случаи использования земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, включающие случаи размещения объектов, виды которых закреплены в постановлении Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. № 1300 (далее - Постановление № 1300).

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ в Российской Федерации земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьями 77 и 78 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения в связи с использованием их для целей, сельскохозяйственного производства могут быть заняты зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В то же время пункт 2 статьи 78 ЗК РФ допускает использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий в случаях осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов.

Таким образом, федеральное законодательство не препятствует размещению на землях сельскохозяйственного назначения объектов, отдельные виды которых аналогичны объектам, включенным в Постановление № 1300, в частности речь идет о линейных объектах.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ определение видов разрешенного использования земельных участков, а также описание деятельности, допускаемой на земельных участках в соответствии с такими видами разрешенного использования, осуществляется на основании Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 (далее - Классификатор, Приказ).

Примечанием № 2 к Приказу установлено, что содержание видов разрешенного использования, перечисленных в Классификаторе, допускает без отдельного указания в Классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), объектов мелиорации, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков, если федеральным законом не установлено иное.

При этом положения примечания № 2 к Приказу следует понимать как дополнение к любому из видов разрешенного использования, указанного в Классификаторе, если иное прямо не запрещено федеральным законом.

Таким образом, Приказом установлено, что размещение отдельных объектов, виды которых аналогичны объектам, включенным в Постановление № 1300, допускается на земельных участках с любым видом разрешенного использования без дополнительного кадастрового учета изменений в части разрешенного использования земельного участка. При этом данное положение применимо ко всем категориям земель, за исключением случаев, когда размещение некоторых видов линейных объектов запрещено правовым режимом определенной категории земель (например, режимом особо охраняемых природных территорий (пункт 7 статьи 95 ЗК РФ).

Учитывая изложенное, действующее законодательство не препятствует использованию земель или земельных участков сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном главой V.6 ЗК РФ, в целях размещения отдельных видов объектов, указанных в Постановлении № 1300. В частности, речь идет о линейных объектах, антенно-мачтовых сооружениях, информационных и геодезических знаках, а также защитных сооружениях, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Об отнесении сооружений к недвижимому имуществу

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), частей 6, 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и права на которые подлежат государственной регистрации.

Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества, действующее законодательство не содержит.

По общему правилу, установленному статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), для строительства объектов капитального строительства необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, объекты капитального строительства создаются с соблюдением последовательного порядка, установленного для создания таких объектов (в том числе разработка проектной документации, получение разрешения на строительство, сдача в эксплуатацию и т.д.).

Перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. При этом в силу пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.

Соответственно, в иных не указанных в Градостроительном кодексе и в законодательстве субъектов Российской Федерации случаях выдача разрешения на строительство требуется.

Несмотря на то, что исходя из действующего законодательства, полного тождества между понятиями «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» не существует, сооружения относятся к объектам недвижимого имущества (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса) и объектам капитального строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса).

В свою очередь разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 218-ФЗ, представляемое уполномоченным органом или организацией, указанной в данной части, с заявлением о государственном кадастровом учете объекта недвижимости, является основанием для постановки на государственный кадастровый учет такого объекта недвижимости.

Таким образом, сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию как объекты капитального строительства в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса, с большой степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.

Вместе с тем следует отметить, что согласно мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 24 сентября 2013 г. № 1160/13 по делу № А76-1598/2012), по смыслу положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в едином государственном  реестре  лишь  в  отношении  тех вещей,  которые,  обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. При этом в связи с отсутствием у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Данная позиция поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 23 января 2015 г. № 305-ЭС14-7970 по делу № А40-94643/13).

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2015 г. № А27-18141/2014 по делу № 304-ЭС15-11476).

О применении льготной ставки арендной платы

Общие положения о расчете арендной платы за земельные участки, предоставляемые из государственной или муниципальной собственности, установлены статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Таким образом, применение указанного в пункте 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ порядка расчета арендной платы за земельные участки обусловлено исключительными  обстоятельствами  -  наличием  у  землепользователя  права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, подлежащего переоформлению на право аренды в силу закона.

Согласно подпункту 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ случай предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ является, основанием для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Одновременно необходимо отметить, что особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ.

При наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

В то же время одним из условий для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов является наличие на момент заключения такого договора аренды основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов, из числа оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

При этом необходимо учитывать, что на момент заключения без проведения торгов нового договора аренды по окончании срока действия договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, положения подпункта 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ не могут быть применены ввиду утраты правообладателем земельного участка статуса землепользователя в связи с осуществленным ранее переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на такой земельный участок. Таким образом, в рассматриваемой ситуации основаниями для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов могут являться лишь иные случаи, предусмотренные подпунктами 1 - 10, 12 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, в случае заключения нового договора аренды по окончании срока действия договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, оснований для применения порядка расчета арендной платы, определенного пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, не имеется.

О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.

О возможности образования одного земельного участка путем перераспределения земель, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности

Порядок образования земельных участков путем перераспределения регулируется статьей 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Таким образом, в случае перераспределения земель и одного земельного участка может быть образован один земельный участок.

Необходимо отметить, что положения пункта 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации распространяются как на земельные участки частной собственности, так и на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

При этом пункт 1 статьи 11.7 и главу V.4 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо рассматривать во взаимосвязи, как единый механизм перераспределения земель и (или) земельных участков.

С учетом положений статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации образование одного земельного участка путем преобразования нескольких земельных участков допускается только при объединении земельных участков.

Исходя из изложенного, образование земельных участков путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и земель не допускается.

О применении положений Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» при наличии в государственном лесном реестре сведений о расположении земельного участка в границах лесного фонда

Положения Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» (далее -Федеральный закон № 280-ФЗ) направлены на устранение взаимоисключающего характера сведений государственного лесного реестра и Единого государственного реестра недвижимости путем установления в предусмотренных законом случаях приоритета сведений Единого государственного реестра недвижимости над сведениями государственного лесного реестра.

Частью 3 статьи 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее -Закон о переводе) в редакции Федерального закона № 280-ФЗ установлено, что в случае, если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 данной статьи. Правила части 3 статьи 14 Закона о переводе применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 года.

Таким образом, пересечение границ земельного участка, отвечающего указанным в части 3 статьи 14 Закона о переводе условиям, с границами лесничеств, лесопарков и (или) лесных участков (наложение земельного участка на земли лесного фонда) не может являться основанием для отказа в выдаче градостроительного плана такого земельного участка, истребования согласования с органом лесного хозяйства для выдачи разрешения на строительство и т.п.

Также необходимо отметить, что во исполнение поручения Правительства Российской Федерации от 6 июля 2017 г. № ДК-П13-182пр в субъектах Российской Федерации действуют региональные межведомственные группы, созданные в целях решения вопросов, связанных с приведением в соответствие сведений Единого государственного реестра недвижимости и государственного лесного реестра (далее - Рабочие группы), в состав которых входят представители исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области лесных отношений,   территориальных   органов   Рослесхоза,   ФГБУ   «Рослесинфорг», территориальных органов Росреестра, филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра», а также иных органов государственной власти, в том числе органов прокуратуры и МВД России.

Целью деятельности Рабочих групп является проведение работ по выявлению случаев незаконного возникновения прав на земельные участки, которые в соответствии со сведениями государственного лесного реестра относятся к землям лесного фонда, а в соответствии с Единым государственным реестром недвижимости - к землям иных категорий, в том числе оценка судебной перспективы оспаривания прав на земельные участки, образованные из бывших лесных участков.

При этом применение Федерального закона № 280-ФЗ не зависит от деятельности Рабочих групп.

О возможности образования земельного участка из состава земель лесного фонда в соответствии со схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории

Согласно пункту 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, проектная документация лесных участков, утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения).

В пунктах 2 и 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации указаны случаи, при которых не допускается образование земельных участков в соответствии со схемой расположения.

При этом запрет на образование земельных участков, расположенных в границах городских лесов, на основании схемы расположения Земельным кодексом Российской Федерации не установлен.

Вместе с тем следует отметить, что в соответствии с положениями Лесного кодекса Российской Федерации в отношении лесных участков (земельных участков, расположенных в границах лесничеств, лесопарков) осуществляется подготовка проектной документации лесных участков.

Согласно части 12 статьи 70.1 Лесного кодекса Российской Федерации требования к составу и к содержанию проектной документации лесного участка, порядок ее подготовки устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Как следует из положений пункта 2 Требований к составу и к содержанию проектной документации лесного участка, порядку ее подготовки, утвержденных приказом Минприроды России от 3 февраля 2017 г. № 54, подготовка проектной документации лесного участка должна осуществляться при проектировании лесных участков при предоставлении лесных участков в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное пользование.

Из положений указанных норм следует, что образование лесного участка в соответствии со схемой расположения допускается в случаях, не связанных с предоставлением лесных участков.

Например, образование лесного участка в соответствии со схемой расположения, если иное не установлено пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, допускается в случае:

-  изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пункт 5 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации);

-     раздела лесных участков (пункт 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, при предоставлении земельного участка образование лесного участка в соответствии со схемой расположения осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законом. В частности, согласно части 1 статьи 4.7 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» образование лесного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, права на который возникли до 1 января 2016 г., зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и использование (назначение) которого не связано с использованием лесов, осуществляется в соответствии со схемой расположения. При этом подготовка проектной документации такого лесного участка не требуется.

О возможности образования земельных участков, на которых расположены поверхностные водные объекты

Согласно части 3 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.

В соответствии со статьей 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты (за исключением прудов и обводненных карьеров в установленных водным кодексом Российской Федерации случаях) находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности).

Согласно пункту 2 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков. в данном случае идет речь о запрете на формирование земельного участка под водным объектом в пределах его береговой линии.

При этом в Водном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» содержатся нормы, которые предусматривают наличие земельных участков, на которых расположены такие водные объекты как пруд и обводненный карьер (статья 8 Водного кодекса, статья 7 Федерального закона от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации»).

Также в соответствии с пунктом 12 Положения о ведении государственного водного реестра, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2007 г. № 253, в государственный водный реестр вносятся сведения о гидротехнических и иных сооружениях, расположенных на водных объектах, в том числе о кадастровых номерах земельных участков, в границах которых расположены водные объекты, и земельных участков, занятых указанными сооружениями, о документах, на основании которых зарегистрировано право собственности на указанные земельные участки, а также на водные объекты, гидротехнические сооружения и иные сооружения, расположенные на водных объектах.

Таким образом, законодательством Российской Федерации допускается образование земельного участка, в границах которого располагается водный объект, если границы земельного участка не пересекают береговой линии водоема, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

О предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

Статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Согласно пункту 4 статьи 39.18 ЗК РФ граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

Граждане без образования ими крестьянского (фермерского) хозяйства могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе, в соответствии с пунктом 4 статьи 39.18 ЗК РФ, что подтверждается судебной практикой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 октября 2017 г. № 310-кг17-13810).

В соответствии с абзацем вторым пункта 10 статьи 39.11 ЗК РФ участниками аукциона, проводимого в случае, предусмотренном пунктом 7 статьи 39.18 ЗК РФ, могут являться только граждане или в случае предоставления земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности -граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства.

Для ведения сельскохозяйственного производства гражданин вправе использовать земельный участок сельскохозяйственного назначения в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом, крестьянское (фермерское) хозяйство может быть создано одним гражданином - главой крестьянского (фермерского) хозяйства в форме юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя (пункт 3 и 3 стати 1 Федерального закона от 11 июня 2002 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). Следовательно, гражданин, осуществляющий крестьянское (фермерское) хозяйство, вправе выбрать одну из форм - быть индивидуальным предпринимателем или создать юридическое лицо.

Целью, указанной в статьей 39.18 ЗК РФ, является предоставление земельных участков для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Следовательно, после предоставления земельного участка гражданину, ему необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (пункт 5 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации) или создать юридическое лицо - крестьянское (фермерское) хозяйство (пункт 1 статьи 86.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В настоящее время Минсельхозом России подготовлен проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», которым предусмотрено, что земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов на срок четыре года гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйствам его деятельности при условии, что ранее гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам земельный участок для заявленных целей не предоставлялся и площадь предоставляемого земельного участка не превышает минимальный размер земельного участка, предоставляемого для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

О предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов (пункт 8 статьи 10 Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Из подпункта 12 пункта 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте).

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 354-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации» статья 10 Закона об обороте дополнена пунктом 8, который устанавливает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

Однако возможность предоставления земельного участка без проведения торгов связана с отсутствием заявлений от иных заинтересованных лиц о предоставлении данного земельного участка.

При этом ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Закон об обороте не содержат иного порядка выявления иных лиц, заинтересованных в получении земельного участка по указанным основаниям, кроме порядка, указанного в статье 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, предоставление земельного участка без проведения торгов допускается только в отсутствие заявлений от других заинтересованных лиц. Если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 8 статьи 10 Закона об обороте).

Таким образом, заявление крестьянского (фермерского) хозяйства о предоставлении земельного участка без проведения торгов в соответствии с пунктом 8 статьи 10 Закона об обороте в любом случае рассматривается по правилам статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Что касается извещения аукциона, проводимого в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 8 статьи 10 Закона об обороте, в аукционе принимают участие крестьянские (фермерские) хозяйства как участвующие, так и не участвующие в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

О предоставлении земельных участков для создания «Родовых поместий»

Действующее федеральное законодательство не предусматривает возможность образования «Родовых поместий» и предоставления земельных участков для этих целей.

Проект федерального закона № 555205-6 «О Родовых поместьях и Родовых поселениях в Российской Федерации» 18 декабря 2015 года был отклонен Государственной Думой Российской Федерации.

В настоящее время в Земельном кодексе Российской Федерации (далее -Земельный кодекс) урегулированы случаи и порядок, в том числе бесплатного предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет.

Согласно подпункту 7 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет.

Статьей 39.5 Земельного кодекса установлены случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно.

Согласно вышеуказанной статье предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления:

земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта Российской Федерации.

Кроме того, Федеральным законом от 1 мая 2016 г. № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков в Дальневосточном федеральном округе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской     Федерации»,     предусмотрена     возможность     безвозмездного предоставления гражданам Российской Федерации земельных участков, расположенных в Дальневосточном федеральном округе, находящихся в государственной или муниципальной собственности и свободных от прав третьих лиц, в размере 1 гектара.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрены меры по обеспечению граждан Российской Федерации земельными участками, в том числе в целях развития сельской местности.

О реализации права инвалидов на первоочередное предоставления земельного участка

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 Земельного кодекса.

Как следует из положений статьи 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181 -ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Правовое основание приобретения гражданами земельных участков в первоочередном или внеочередном порядке предусмотрено подпунктом 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из пункта 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляются в аренду без проведения торгов.

При этом предоставление земельных участков инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, в собственность бесплатно по основаниям, предусмотренным подпунктом 7 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется в случае, если соответствующая возможность предусмотрена законом субъекта Российской Федерации.

Следует отметить, что положения Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181 -ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» не содержат положений, предусматривающих зависимость предоставления земельных участков в аренду от нуждаемости заявителя в улучшении жилищных условий.

Таким образом, всем инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов.

Также на совершенствование указанного вопроса направлен проект федерального закона № 72306-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» в части уточнения отдельных социальных гарантий, предоставляемых инвалидам».

Пунктом 39 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1 установлено, что к заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагается выданный уполномоченным органом документ, подтверждающий принадлежность гражданина к категории граждан, обладающих правом на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

О способе подачи заявлений о намерении участвовать в аукционе по продаже земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для целей, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации

Из положений пункта 5 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявление об утверждении схемы расположения земельного участка, заявление о проведении аукциона подаются или направляются в уполномоченный орган заявителем по его выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», и требования к их формату утверждены приказом Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.

Вместе с тем предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства (за исключением случаев, если в соответствии с федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке), гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 8 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений подпункта 3 пункта 2 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации адрес и способ подачи заявлений о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка определяется уполномоченным органом.

Таким образом, уполномоченный орган вправе определять способы подачи заявлений о намерении участвовать в аукционе для целей, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Об определении срока аренды земельного участка для ИЖС

Согласно пункту 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Из пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса напрямую следует, что исключением из данного правила являются случаи проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса.

Указанная норма предусматривает, что в случае проведения аукциона в целях индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, срок аренды земельного участка определяется в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса.

Подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, в случае проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях индивидуального жилищного строительства по инициативе уполномоченного органа срок таких договоров аренды земельных участков определяется в соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса.

О получении технических условий подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

В соответствии с пунктом 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 года № 83 (далее -постановление № 83) сети инженерно-технического обеспечения - это совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе тепловодоснабжения и водоотведения.

При этом понятие «сети инженерно-технического обеспечения» не предусматривает возможность отнесения объектов газоснабжения, объектов электросетевого хозяйства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, положениями статьи 39.11 ЗК РФ не предусмотрено получение технических условий на подключение (технологическое присоединение) к сетям газораспределения и электрическим сетям.

В соответствии с пунктом 9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, в течение четырнадцати дней со дня поступления заявления о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка направляют в организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, запрос о предоставлении указанных технических условий, информации о сроке их действия и плате за подключение (технологическое присоединение).

В соответствии с пунктом 7 статьи 48 ГрК РФ технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и срок действия технических условий, а также информация о плате за такое подключение (технологическое присоединение) предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти  субъектов Российской  Федерации,  органов  местного самоуправления или правообладателей земельных участков, если иное не предусмотрено законодательством о газоснабжении в Российской Федерации. Аналогичное правило установлено пунктом 9 постановления № 83.

Таким образом, в силу прямого указания в законе организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязаны предоставлять по запросу органа государственной власти или органа местного самоуправления вышеуказанные сведения.

Вместе с тем, ЗК РФ напрямую не урегулирована ситуация, когда в случае подготовки документов для проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, предоставлен мотивированный отказ в выдаче технических условий при отсутствии возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно -технического обеспечения.

В этой связи следует учитывать, что согласно подпункту 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении него отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Таким образом, ЗК РФ устанавливает невозможность проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора такого земельного участка в случае отсутствия сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а не в случае отсутствия самих технических условий такого подключения.

В этой связи, сам по себе мотивированный отказ в выдаче технических условий наряду с самими техническими условиями (в случае, если такие условия могут быть выданы) также является информацией о технических условиях, в связи с чем получение такого отказа не относится к случаям, при которых земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона.

Комментарий редакции:
интересная подборка ответов Минэкономразвития России по земельным и имущественным вопросам. Полезно специалистам и интересующимся сферой недвижимости.
▼ Оцените, пожалуйста, статью и поделитесь ей в социальных сетях, если нашли её для себя полезной!
1429
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!
Загрузка...