Как оспорить сделку и вернуть незаконно отчужденное имущество

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Совершая сделку с недвижимостью, нужно помнить, что она может  быть признана судом оспоримой, то  есть недействительной по  основаниям, установленным законом. Право на судебную защиту является важнейшей конституционной гарантией прав и свобод человека и гражданина. Гражданский кодекс РФ признает оспоримыми сделки, заключенные  без согласия третьего  лица, которое необходимо в  силу закона на  совершение сделки, или в  ущерб интересам юридического  лица. Срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет 1 год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной.

«Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку», – комментирует эксперт Кадастровой палаты по Псковской области Владимир Платонов.

Чтобы признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, необходимо обратиться в суд с иском (встречным иском или возражением). Если право собственности по сделке уже зарегистрировано за покупателем, вместе с требованием о недействительности, надо заявить также требование о применении последствий ее недействительности, иначе по решению суда «о признании сделки недействительной» переход права не зарегистрируют.

Основанием оспаривания зарегистрированного права выступает опровержение правоустанавливающих документов, на базе которых произведена государственная регистрация права на недвижимое имущество.

К договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. Как правило, продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель - вернуть недвижимость. Также потребуется зарегистрировать обратный переход права собственности к продавцу, если договор признали недействительным после регистрации права собственности покупателя. В отдельных случаях могут быть применены другие последствия.

Следовательно, после вынесения судебного акта и вступления его в законную силу заинтересованным лицам необходимо обратиться за осуществлением учетно-регистрационных действий в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».