Нотариальное оформление документов для сделок купли-продажи недвижимости

Действующее законодательство определяет сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделки должны быть нотариально удостоверены в случае, если это прямо предусмотрено законом и если это решили стороны договора. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Нотариального удостоверения требуют сделки, если документы на регистрацию подаются в орган регистрации прав посредством почты, без личного обращения.

Нотариальное оформление купли-продажи недвижимости требуется в следующих случаях:

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением, если продается объект недвижимости всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. В таком случае нотариальное удостоверение сделки не обязательно.
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному судом недееспособным или ограниченно дееспособным. Распоряжаясь недвижимым имуществом несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного следует не только удостоверить сделку у нотариуса, но также  получить предварительно согласие органа опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.
3. Договор купли-продажи недвижимого имущества в долевую собственность супругов. При приобретении имущества в общую долевую собственность супругов или в общую долевую собственность супругов и детей, к такому договору применяются правила Семейного кодекса РФ, в связи с чем договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению.

«При покупке недвижимости в новостройке нотариальное удостоверение договоров купли-продажи не практикуется. Договоры готовятся юристами компании-застройщика», – отмечает эксперт Кадастровой палаты по Псковской области Владимир Платонов.

Если же жилье покупается на вторичном рынке, договор купли-продажи требует обязательного нотариального удостоверения в следующих случаях:  продажа квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением, продажа доли в общей долевой собственности постороннему лицу, продажа недвижимости  принадлежащей несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным.

Несоблюдение обязательной нотариальной формы для таких сделок с недвижимостью влечет их ничтожность.  В других случаях участники сделки сами решают, нужен им нотариус или нет. Однако оформление документов  у нотариуса, в первую очередь, снижает риски для покупателя, что в последующем исключает ничтожность сделки и признание ее недействительной.