Порядок оформления права собственности на пристройку к жилому дому
Пристройка к дому – это удобный способ расширить полезное пространство. Пристройкой считается дополнение дома, которое не обозначено в проекте. Их разделяют на капитальные и некапитальные.
Капитальные возводятся на фундаменте, занимают дополнительную площадь земельного участка, имеют общую стену с жилым домом. Не капитальные не требуют фундамента, не затрагивают несущие стены, и к таким можно отнести, например, крыльцо, навес, веранда, терраса. Капитальные пристройки требуют разрешительной документации, так как могут существенно изменять внешний вид, этажность, площадь дома, влиять на конструктивные особенности дома, а также ущемить права соседей или даже создать опасность жизни и здоровью жильцов, в связи с чем, новые параметры должны быть зарегистрированы. Такие изменения являются реконструкцией жилого дома. Как при строительстве жилого дома, так и при его реконструкции должны соблюдаться все необходимые нормы, в том числе, обязательные отступы от соседей, дороги и др., иначе пристройку могут признать самовольной постройкой в суде по заявлению местной администрации, которую по решению суда придется демонтировать за свой счет.
«Срок действия упрощенного порядка оформления прав на жилой дом продлен до 1 марта 2026 года. Также продлевается упрощенный порядок направления уведомлений о строительстве или реконструкции объектов, которые начаты до 04.08.2018, а именно до вступления в силу уведомительного порядка», – комментирует эксперт Кадастровой палаты по Псковской области Владимир Платонов.
В связи с чем, застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять права на жилой или садовый дом, строительство которого начато или осуществлено (закончено) до или после 04.08.2018, до или после 19.12.2020: в упрощенном порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ или в уведомительном порядке в соответствии со статьями 51.1 и частями 16 – 21 статьи 55 ГрК или статьей 16 Закона № 340-ФЗ.
При упрощенном порядке осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта допускается на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения об объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации. При этом наличие уведомления о планируемой реконструкции объекта, уведомления об окончании реконструкции объекта не требуется.
При уведомительном порядке необходимо соблюсти следующие требования законодательства.
Согласно частям 5, 6, 11 статьи 16 Закона № 340-ФЗ правообладатель садового земельного участка, земельного участка для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу Закона № 340-ФЗ (до 04.08.2018) начата реконструкция жилого дома, вправе до 01.03.2026 направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ уведомление о планируемых строительстве или реконструкции жилого дома на соответствующем земельном участке. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
В целях реконструкции жилого дома необходимо подать на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (далее – административный орган), в том числе через МФЦ, либо направить в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции по форме утвержденной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 сентября 2018 г. N 591/пр (Приложение N 1 к приказу) и приложить документы в соответствии с ч. 3 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ.
Уведомление должно содержать следующие сведения:
- фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
- кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
- сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
- сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
- сведения о планируемых параметрах объекта жилого дома, в целях реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;
- сведения о том, что жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости; почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
- способ направления уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров жилого дома установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке, либо о несоответствии указанных параметров.
Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство административный орган проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве в целях реконструкции объекта, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами и в срок не позднее двадцати рабочих дней со дня поступления этого уведомления направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке, либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта недвижимости установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта на земельном участке.
Получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве.
После реконструкции жилого дома в срок не позднее одного месяца со дня окончания реконструкции необходимо подать на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство административный орган, в том числе через многофункциональный центр, либо направить в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании реконструкции жилого дома, приложив к уведомлению документы указанные в ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в том числе технический план объекта, для подготовки которого необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Специалисты администрации проведут проверку соответствия объекта реконструкции строительным нормам и правилам, а также ранее заявленным характеристикам. При отсутствии нарушений, администрация подаст документы в орган регистрации прав, по итогу рассмотрения которых и отсутствии оснований для приостановления, государственный регистратор внесет в ЕГРН соответствующие изменения в характеристики жилого дома. По результатам осуществления учетно-регистрационных действий правообладатель получит выписку из ЕГРН с новыми характеристиками жилого дома.
В случае если не получилось узаконить пристройку административным путем, остается еще один способ ее узаконить в судебном порядке.
Увеличение параметров жилого дома в связи с реконструкцией повлияет на его кадастровую стоимость, что повлечет увеличение налога на имущество.