Принимаем квартиру в новостройке

Совет 1. Не торопитесь, но и не пропустите сроки

Не торопитесь: процедура передача квартиры может проводиться только после принятия дома в эксплуатацию, о чем свидетельствует особый документ, называемый «разрешение на ввод в эксплуатацию».

Не пропустите сроки: если покупатель два раза проигнорирует осмотр — объект автоматически считается принятым, а обязательства застройщика выполненными. (Нарушение сроков, обозначенных в договоре, самим застройщиком влечет за собой применение к нему штрафных санкций в размере одной трехсотой части ставки рефинансирования Центробанка от цены объекта договора ежедневно за весь период просрочки передачи квартиры).

Совет 2. Возьмите на осмотр все необходимое

К процедуре приема-передачи объекта недвижимости следует подготовиться заранее. На осмотр квартиры стоит взять: бумагу и ручку, фотоаппарат, уровень, любой небольшой электрический прибор либо тестер-мультиметр. С целью проверки освещения рекомендуется принести с собой патрон и лампочку.

Также может понадобиться табуретка или стремянка.

Осмотр квартиры во вновь построенном жилье следует проводить в светлое время суток.

Совет 3. Тщательно проведите осмотр

Зачастую застройщик стремится ускорить процесс приема-передачи квартиры, предлагая особо нетерпеливому контрагенту подписать документ без надлежащего осмотра, зато «без очереди». «Продавец может всячески торопить клиента, уверяя, что имеющиеся недочеты настолько несущественны, что будут легко устранены в ближайшие дни. Подобные «психические атаки» следует проигнорировать и со всей скрупулезностью осмотреть квартиру», — предупреждает адвокат Андрей Комиссаров.

На месте необходимо проверить качество строительно-отделочных работ, наличие и состояние инженерно-технологического оборудования, сведения о котором содержатся в приложении к договору купли-продажи.

Входная дверь

Она должна беспрепятственно закрываться и открываться, а также иметь работающий замок.

Цементная стяжка

Цементная стяжка лидирует по частоте брака: она может быть негоризонтальной (следует проверить поверхность уровнем), крошиться, иметь трещины, расслоения, ямы, пустоты.

Стены

Стены необходимо проверить на предмет вертикального отклонения, смещений и неровностей. Измерить углы отклонений можно при помощи отвеса.

Потолок

Поверхность потолка не должна иметь трещин, пустот, следов протечки воды и заметных перепадов, а его высота в норме не должна отличаться от обозначенной в проекте.

Двери, окна, лоджии

Необходимо проверить целостность стеклопакетов, дверей, конструкций окон, надежность креплений, наличие уплотнителя, работу ручек, петлей и запорных устройств.

Убедиться в отсутствии открытых зазоров между покрытием стен и рамами.

Электрика

Перед тем как приступать к проверке электрики, нужно включить устройство защитного отключения в распределительном щите, затем подсоединить небольшое электроустройство поочередно к каждой розетке, чтобы удостовериться в их исправности. Если имеется лампочка — проверить наличие освещения в каждой из комнат. Далее — работу звонка, выключателей, осмотреть сеть проводов на предмет возможных повреждений.

Отопление. Канализация. Водоснабжение

Счетчики должны располагаться таким образом, чтобы они были доступны для осмотра. Следует обратить внимание на лужи и следы влаги на полу и поверхности стен, проверить работу температурных регуляторов, запорных рычагов, слив воды в бачке, надлежащую комплектацию радиаторов отопления, надежность их примыкания к стенам.

Вентиляция

Необходимо проверить наличие вентиляционных отверстий в туалете, ванной комнате и на кухне. Тягу нужно протестировать с помощью листа бумаги, приложив его к отверстию, либо зажженной спичкой – пламя должно «втянуться».

Кроме того, во избежание недоразумений и конфликтных ситуаций стоит попросить продавца предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг и справку об отсутствии задолженностей.

Совет 4. Правильно составьте акт приема-передачи. Зафиксируйте недочеты в смотровом листе

Законодательство не содержит указаний на обязательные правила составления акта приема-передачи, однако в юридической практике существуют определенные критерии правильности оформления данного документа. В акте следует отразить следующую информацию:

• дату и место подписания;

• реквизиты договора;

• подробное описание передаваемой недвижимости (кадастровый номер, адрес, общая и жилая площадь и т. д.);

• паспортные данные и адреса сторон;

• подписи сторон.

В случае обнаружения нарушений СНиПа и условий договора все претензии необходимо отразить в акте и заполнить смотровой лист,

в который следует вписать все недочеты, а также сроки их исправления, приложить фотографии. В акт рекомендуется включить следующее условие: «Считать обязанности продавца исполненными только после устранения обнаруженных в ходе осмотра недочетов».

Если какие-то объекты не были осмотрены, в акте нужно отметить, что данные области или предметы квартиры не проверялись по причине технической невозможности. Отдельным пунктом рекомендуется включить в документ информацию о текущем состоянии оплаты коммунальных платежей и услуг связи.

«Согласно закону «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе отказаться принимать квартиру ненадлежащего качества и не подписывать акт приема-передачи вплоть до фактического устранения всех недочетов, — напоминает адвокат Андрей Комиссаров. — Но при этом недостаточно устно отказаться от подписания документа, также как недостаточно и письменной аргументации такого отказа с внесением всех обнаруженных дефектов в смотровой лист. Дольщику следует подписать в одностороннем порядке смотровой лист и направить застройщику письменную претензию с требованием внести исправления в конкретные временные сроки, после истечения которых он может решать проблему в судебном порядке».

Совет 5. Воспользуйтесь поддержкой экспертов и пригласите свидетелей

Обнаружить все дефекты и технические недостатки помещения без помощи квалифицированных специалистов очень сложно. Поэтому имеет смысл воспользоваться услугами экспертов, которые помогут грамотно и аргументированно, со ссылками на СНиПы и ГОСТы, составить передаточный акт и правильно заполнить смотровой лист.

Нелишним будет пригласить на осмотр родных или знакомых, а также внести их паспортные данные в акт приема-передачи.

Данная мера полезна в качестве подстраховки – в случае возможных судебных разбирательств в будущем.

«Внимание: сделки с недвижимостью в России заключаются в простой письменной форме, а это является благодатной почвой для мошенничеств — так называемых «двойных продаж». Схема обмана довольно проста: когда документы подписываются без участия юриста или нотариуса, зачастую все оригиналы остаются на руках у продавца. Поэтому следует отнестись к покупке и процедуре приема-передачи квартиры со всей ответственностью и обязательно заручиться квалифицированной юридической поддержкой или воспользоваться услугами нотариуса», — советует адвокат.